Arrematante assume o débito

Por Luiz Fernando de Queiroz* O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente relacionada à dualidade do proprietário. Ao adquirente do imóvel, ainda que a aquisição se tenha operado judicialmente, via adjudicação pelo credor hipotecário, cabe o dever de satisfazer as contas condominiais em atraso. Com esta ementa, o Superior Tribunal de […]

Por Luiz Fernando de Queiroz*

O dever de pagar as cotas condominiais é obrigação real, intimamente relacionada à dualidade do proprietário. Ao adquirente do imóvel, ainda que a aquisição se tenha operado judicialmente, via adjudicação pelo credor hipotecário, cabe o dever de satisfazer as contas condominiais em atraso.

Com esta ementa, o Superior Tribunal de Justiça dirimiu questão levantada com relação ao modo de aquisição da propriedade, deixando fora de dúvida que a dívida de condomínio é própria da coisa “propter rem”), em qualquer circunstância.

Nas palavras do ministro Costa Leite, relator: “Que o adquirente da unidade responde perante o condomínio pelas cotas em atraso é questão hoje pacificada na jurisprudência deste Superior tribunal (Recursos Especiais n.°s 6123, 7128 e 301 17, entre outros). A questão que surge consiste em saber se, em caso de adjudicação ao credor hipotecário, há idêntica obrigação.

“Tenho, prossegue o relator, que o modo de aquisição não assume relevo”

“Tal como o acórdão recorrido, também não vislumbro fundamento jurídico para distinguir, tanto mais após a nova redação do parágrafo 4o. do art. 4o. da Lei 4.591/64, dada pela 7.182/84”.

A decisão do STJ, proferida no Recurso Especial n.° 67701-7-RS, publicada no Diário de Justiça da União de 16.06.97. 27.361, e reproduzida no jornal O MORADOR, de Curitiba, vai de encontro (contra) a pretensão de determinados agentes financeiros e credores hipotecários, que procuram se eximir do pagamento das taxas de condomínios devidas pelo devedor inadimplente, ao recuperarem o imóvel através de praça pública, sob a alegação (infundada) de que a arrematação livra o imóvel de todos os ônus. Tal como o IPTU, a dívida de condomínio persegue o imóvel, qualquer que seja o seu proprietário e qualquer que seja o modo de aquisição. STJ dixil.

Demolição Ordenada

Outras decisões judiciais merecem ser referidas e conhecidas de todos. No Tribunal de Justiça de São Paulo foi julgado o caso de condômino que executou, sem a aquiescência dos demais, obras em seu apartamento de cobertura que importaram em rnodificação da fachada do prédio e em risco para a segurança dos moradores, acarretando uma sobrecarga da ordern de 757 kg/metro quadrado.

Por entender que esse acréscimo de peso do apartamento é potencialmente perigoso, a Sexta Câmara de Direito Privado do ‘I’J/SP determinou o embargo da obra, com sua demolição às custas do condomínio. A Apelação Cível n.° 279.959. 1/0-00 foi relatada pelo desembargador Ernani de Paiva (in Boletim do Direito Imobiliário, ano XVIII, n.° 22, pág. 25).
Decisão em sentido contrário foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, mas as circunstâncias neste caso foram diferentes: as obras já estavam realizadas há mais de 20 anos e não em andamento, corno na hipótese anterior.

Diz a ementa da Apelação Cível n.° 1.851/9G: “Se as obras de acréscimo realizadas em apartamento de cobertura e para as quais estavam asseguradas ao proprietário, datam de mais de vinte anos e se encontram regularizadas na Prefeitura e RGI, evidente a ocorrência de prescrição aquisitiva.”

Ao reconhecer o usucapião do condômino sobre a área que edificou no início da década. de 60. o relator do acórdão, desembargador Oscar Silvares, da Terceira Câmara Cível do TJ/RJ, ainda compeliu o condomínio a retirar, no prazo de 90 dias, os registros de água e tubulações que se encontravam na área de cobertura do edifício, onde o proprietário construiu mais um pavimento, para seu uso particular.(in Boletim do Direito Imobiliário, ano XVlll, n.° 20, pág. 2 I ).

As decisões não são antagônicas, porque diferentes os fundamentos fáticos que embasaram o convencimento dos ilustres juízes.

*Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB
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