Quem é o responsável pelo reparo na coluna, prumada, tubulação e vazamentos no Condomínio?

O síndico do Condomínio é o responsável legal pela manutenção e a conservação das áreas comuns da edificação, ou seja, daquelas partes que são de uso geral e coletivo dos condôminos.

Segundo dispõe o Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

(…)

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(…)

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores.

Grifamos.

Grosso modo, existem dois tipos de redes de encanamento nos Condomínios: a vertical e a horizontal.

A rede vertical (prumadas ou coluna central) está localizada na área comum do Condomínio, sendo de uso geral dos condôminos, conduzindo a água e o esgoto da via pública até os andares. Desse modo, havendo danos ou vazamentos oriundos dessa rede comum, a responsabilidade pelo conserto e a indenização pelos prejuízos causados será do Condomínio.

Até mesmo se for necessário realizar obras dentro das unidades dos condôminos, para corrigir problemas originados na rede geral, será de responsabilidade do síndico os reparos devidos.

Por sua vez, a rede horizontal (canos ramais) que ligam a coluna à unidade, será de responsabilidade dosproprietários da respectiva unidade que fazem uso individual da tubulação, ou seja, que tiver origem na parte interna da sua unidade, cita-se os canos ramais e outros equipamentos de uso exclusivo e individualizado, como é exemplo o vaso sanitário e a válvula hidra.

Problema muito comum se dá quando o vazamento é proveniente do apartamento do andar superior, sendo o síndico acionado muitas vezes para tentar resolver o problema.

Antes de se falar em responsabilização, deve-se primeiro tentar identificar a “origem” do vazamento. Isso porque, tanto pode ser oriundo da tubulação da área comum, quanto da área privativa. Recomenda-se a contratação de um profissional ou empresa habilitada para que seja detectada a origem do vazamento, de modo que o seu responsável possa ser identificado, para depois serem adotadas às providencias necessárias.

No caso de ser necessário ao profissional entrar no apartamento originário do vazamento para realizar os reparos devidos ou, ainda, providencias como quebrar parte do gesso, piso ou azulejo. Deverá o incômodo ser tolerado pelo proprietário de modo a sanar rapidamente o problema ao apartamento do andar inferior.

Trata-se do direito de vizinhança, consagrado no art. 1.277 do Código Civil, em que o proprietário precisa realizar reparos em seu imóvel, mas se faz necessário ingressar no imóvel do vizinho para que sanar os prejuízos ao sossego e à saúde dos habitantes da edificação, confira-se:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Grifamos.

Não são raros os casos de infiltração, vazamento, goteira, emboloramento, dentre prejuízos causados ao apartamento inferior. Muitas vezes, os reparos são simples e eficazes, como o refazimento do rejunte do banheiro. Outras vezes, há necessidade de uma intervenção maior, por mais período. E é nesses momentos que surgem as discussões e desentendimentos.

Vale colacionar um julgado em que o condômino da unidade inferior foi indenizado por danos morais, diante da inércia e do descaso, deixando de realizar um reparo simples em seu banheiro (rejunte), causando grave sofrimento ao vizinho, confira-se:

“Dano moral. Direito de vizinhança. Infiltração. É devido o pagamento de indenização por dano moral pelo responsável porapartamento de que se origina infiltração não reparada por longo tempo por desídia, a qual provocou constante e intenso sofrimentopsicológico ao vizinho, configurando mais do que mero transtorno ou aborrecimento. Salientou-se que a casa é, em princípio, lugar desossego e descanso, não podendo, portanto, considerar de somenos importância os constrangimentos e aborrecimentos experimentadospela recorrente em razão do prolongado distúrbio da tranquilidade nesse ambiente – ainda mais quando foi claramente provocado porconduta culposa da recorrida e perpetuado por sua inércia e negligência em adotar providência simples, como a substituição do rejunte dopiso de seu apartamento. De modo que tal situação não caracterizou um mero aborrecimento ou dissabor comum das relações cotidianas, mas, sim, situação excepcional de ofensa à dignidade, passível de reparação por dano moral. Com essas e outras considerações, a Turmadeu provimento ao recurso, determinando o retorno dos autos à origem a fim de que, incluída indenização por danos morais, prossiga ojulgamento da apelação da recorrente. Precedentes citados: REsp 157.580/AM, DJ 21/2/2000, e REsp 168.073/RJ, DJ 25/10/1999” (STJ, REsp 1.313.641/RJ, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 26.06.2012)”. Grifamos.

No ambiente condominial, os condôminos são obrigados a “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes” (artigo 1.336, IV, do Código Civil).

Logo, não se trata de um simples “consentimento” do condômino, permitindo ao vizinho que adentre à sua unidade para a realização dos reparos. Muito pelo contrário, é uma obrigação permitir o acesso à sua unidade para as providencias cabíveis, com a rápida solução do problema.

Nessas hipóteses citadas, até mesmo o direito de propriedade consagrado na Constituição Federal (art. 5º, XXII, XXIII, XIV, XXV e XXVI) sofre limitações de ordem pública.

A bem da verdade é que todo o impasse gerado entre os condôminos, se dá diante do “quebra-quebra” e da falta de “paciência” pelas intervenções havidas por alguns momentos na unidade, com muita discussão quanto à reposição do local em suas condições anteriores.

É preciso ter muita compreensão e evitar situações abusivas – de ambas as partes – diga-se de passagem. O problema precisa ser resolvido de forma rápida e eficaz, com o mínimo possível de transtorno ao proprietário da unidade superior. Esse é o x da questão!

Outra ponderação importante é que o síndico tente identificar se o problema é afeto apenas aos condôminos, ou se trata de uma falha nos sistemas e manutenções do Condomínio. Há casos em que a ferrugem ou o desgaste nas peças e tubulação do edifício, acarretam diversos vazamentos e problemas às unidades, demandando obras estruturais nos edifícios com o passar dos anos, que sempre encontram resistência nas deliberações da assembleia.

Isso porque, obras estruturais não costumam ser visíveis pelos condôminos. O síndico que é diligente e não vacila quanto a manutenção predial, muitas vezes, é visto como um “gastão”. O que é uma injustiça. Pois, quando o problema aparece, o valor das despesas costumam ser proporcionalmente maiores, caso fossem sanadas com antecedência.

Alexandre Callé é Advogado Especializado em Condomínios e Locação OAB/SP 235.941

via condominiosc.com.br