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• Por: Redator Garantidora Duplique Desembargador
• 04/04/2022

Mediação e arbitragem em condomínios

Na contramão da demora e do alto custos das ações judiciais, a mediação e a arbitragem são alternativas extrajudiciais com melhor custo-benefício para resolução de conflitos entre moradores

Por Mariana Ribeiro Desimone | Atualizada por Thais Matuzaki 

É fato que viver em condomínios significa ter que lidar com diversas pessoas e, consequentemente, conflitos. Em muitos deles, a famosa ameaça “Vou te processar” acaba virando realidade, estendendo-se, sim, na Justiça – um caminho moroso, desgastante e caro.

Na contramão disso, a mediação e a arbitragem se tornam alternativas extrajudiciais com maior custo-benefício. Nesta matéria, vamos falar sobre essas duas técnicas. Venha com a gente!

Processo judicial na vida em condomínio

O que se observa é que existe uma cultura dos moradores de condomínio recorrerem ao Judiciário por qualquer tipo de problema.

“Fico pensando: Por que as pessoas se torturam tanto? A impressão que tenho é que elas gostam de ‘ir pro pau’, deixam de respirar fundo para tentar resolver o atrito amigavelmente e esquecem até mesmo do porquê estão brigando. Perdem dinheiro, tempo, se desgastam e nada se resolve”, pontua Jaques Bushatsky, advogado especialista em condomínios e locação imobiliária.

É válido lembrar que quem opta pelo litígio judicial passa, necessariamente, por essas etapas:

• Contratação de advogado
• Levantamento de provas
• Audiência
• Se não houver acordo entre as partes, há um julgamento
• Condenação (cabendo recurso)

Apesar de parecer simples, o passo a passo acima pode demorar muito até que o caso tenha um veredito. Segundo Jaques, qualquer profissional com certa experiência no mercado condominial, muito provavelmente já deve ter algum processo que levou 10 anos para ser concluído.

Imagina esperar tudo isso para solucionar um problema de vazamento no apartamento, por exemplo?

A especialista em prevenção e gestão de conflitos Claudia Frankel Grosman acrescenta ainda um fator que contribui para o desgaste e a falta de solução de uma ação judicial. “Quando você decide pelo Judiciário, a ideia é deenfrentamento, ‘Eu quero ganhar e quero que você perca’, e essa postura tende a emperrar todo o processo”, afirma.

Além da duração, que dificilmente você tem noção de quando acaba, ingressar com uma ação judicial pode ser mais custoso.

O valor das custas processuais costuma ser de R$ 400, que se soma aos honorários advocatícios de até 20% (usual 10%), mais sucumbência (princípio em que a parte perdedora é obrigada a arcar com os honorários do advogado da parte vencedora).

Diante de todos esses pontos negativos, muitos especialistas do mercado condominial defendem que o litígio judicial deveria ser o último recurso e em casos extremos, como de um condômino antissocial.

A nova máxima é adotar práticas mais humanas e educativas, que se baseiam no diálogo e na escuta, que antecedem até mesmo a mediação e a arbitragem.

Consulte sempre um especialista no tema

Ao se deparar com um conflito no condomínio, é importante o morador receber a orientação técnica de um profissional especializado no problema. Pode ser um engenheiro, eletricista, enfim, alguém de confiança e embasado para dizer o que pode ou não pode.

“Já participei de inúmeras assembleias para discutir vazamento entre apartamentos, e em vez de chamarem um encanador, a primeira coisa que fizeram foi acionar um advogado. É preciso acreditar nas especialidades”, compartilha Jaques.

Claro que esse especialista pode ser um advogado, e geralmente tende a ser o mais acionado no condomínio.

Jaques reforça que as pessoas devem esquecer a imagem daquele profissional de neandertal, bravo, que grita, agride, ameaça. Esse comportamento arcaico e pouco eficiente perdeu a credibilidade e deu lugar a um perfil mais conciliador, que funciona muito bem como um consultor especialista.

Além da consulta ao especialista, o diálogo respeitoso entre os moradores também deve ser uma prática a ser explorada. Mas Claudia alerta: “É importante as pessoas reconhecerem o limite do envolvimento, identificarem quando a conversa não está mais produtiva. Talvez seja o caso de um mediador entrar em cena”.

Mediação em condomínio: O que é, quando usar e quanto custa

Mediação é a atividade técnica exercida por um terceiro imparcial (mediador), sem envolvimento nem preferência pelas partes, que é escolhido ou aceito por elas para auxiliar e estimular a identificar ou desenvolver soluções consensuais para o conflito ( Lei 13.140/2015 – Lei de Mediação).

Ou seja, o mediador não vai decidir nem julgar quem está certo ou errado, mas sim, fazer com que os próprios envolvidos cheguem a um consenso. A mediação é um espaço de conversa assistido, flexível, confidencial e informal, que não tem a rigidez de uma audiência, por exemplo.

São realizadas reuniões com os envolvidos e alcançado o acordo, é redigido um termo extrajudicial, que deve ser assinado pelas partes. Se não houver cumprimento espontâneo, o título poderá ser executado judicialmente forçando o cumprimento dos termos acordados.

Em quais situações utilizar a mediação no condomínio

Recomenda-se adotar a medição em assembleias com pautas complexas/polêmicas ou que já costumam ser conturbadas, bem como em um conflito pontual.

Segundo Claudia, a mediação cabe em diferentes momentos de um impasse:

• Antes (um desconforto, ainda sem grandes desentendimentos), ou seja, de maneira preventiva.
• Durante (já existe uma desavença)
• Depois (ação judicial já em curso, exceto em casos mais graves como de morador antissocial)

Quanto custa: R$ 300 a R$ 500 por reunião.

Quanto tempo pode levar: Uma reunião de 1h pode ser suficiente para estabelecer um acordo.

Síndico pode ser um mediador?

Um dos grandes princípios da mediação é contar com um facilitador imparcial, sem relação prévia com nenhuma das partes. Isso impede o favorecimento ou o conflito de interesses na condução do processo. Na visão da mediadora Claudia, é por essa razão que o síndico não deve mediar o caso oficialmente.

O que o gestor pode fazer é trabalhar suas habilidades para ser um melhor comunicador, e assim, evitar, na medida do possível, que ‘pequenos incêndios’ se transformem em algo maior.

Jaques pondera que há muitos síndicos com perfil de grande administrador, contador, mas com dificuldades em se comunicar.

“E muitas vezes isso não é uma questão de mérito, são características de personalidade, que não surgem com a profissão. Ele precisa ser esperto para identificar se está apto para cumprir com mais esse papel”, afirma.

Para quem pretende desenvolver esse know-how, é importante:

• Saber ouvir e treinar a escuta
• Praticar a comunicação não violenta
• Fazer cursos de mediação e negociação específicos para síndico
• Conversar com profissionais especializados em mediação

Arbitragem em condomínio: O que é, quando usar e quanto custa

É um procedimento diferente da mediação, porém, paralelo e semelhante a uma ação no Judiciário.

Ambos são litígios, portanto, mais formais e contam com a figura de um terceiro que emite uma sentença (arbitral e judicial, respectivamente), a qual deve ser acatada pelas partes, quer estejam de acordo ou não.

A sentença arbitral tem a mesma força legal de uma sentença judicial.

A arbitragem, no entanto, é um procedimento extrajudicial, cuja solução é decidida e imposta por um árbitro (escolhido pelas partes) e não por um juiz (escolhido por sorteio).

Outra diferença é que a decisão do árbitro não permite recurso e por isso tende a sair mais rápido.

Em quais situações utilizar a arbitragem no condomínio

A escolha por esse método se dá quando o diálogo entre os envolvidos já não é mais possível, havendo a necessidade de um terceiro, de fato, decidir o conflito.

Mas antes do atrito chegar a esse ponto, sempre procure a mediação. Caso um acordo não se consolide nessa fase, então, recomenda-se escolher pela arbitragem.

Quanto custa: Um caso de R$ 100 mil implicaria num custo de R$ 20 mil em arbitragem.

Quanto tempo pode levar: Segundo informações da Comissão de Arbitragem da OAB/MG e do CESA (Centro de Estudos das Sociedades de Advogados) o tempo de pendência de um processo judicial no TJMG é de 8 anos e 1 mês para uma decisão final, enquanto o tempo médio de uma arbitragem é de aproximadamente 19 meses.

Cultura de pacificação social no condomínio pode começar na convenção

Tanto Jaques quanto Claudia levantam a bandeira de que a forma com que as pessoas pensam a solução de um conflito precisa mudar. Para isso, ambos falam em mudança de cultura, que seria uma maneira de agir preventivamente.

Para Claudia, inclusive, se a mediação estiver prevista na convenção do condomínio demonstra que aquele lugar é um espaço de conversa, no qual o cuidado com as pessoas é fundamental.

“Muitas pessoas sequer já ouviram falar em mediação. Se aparece na convenção, a gente oportuniza, abre portas para a criação dessa cultura. E vale ressaltar que a única coisa que deve ser obrigatória nesse sentido é conhecer o método”, argumenta.

Para isso, o ideal é detalhar o documento. Por exemplo, antes de resolver qualquer conflito na arbitragem ou no judiciário, os envolvidos devem fazer uma reunião de pelo menos 1h com o conciliador para, ao menos, entender como a mediação funciona. E daí, a parte escolhe como pretender seguir.

Também vale discutir em assembleia para, quem sabe, criar um fundo específico para esse fim.

“É claro que posso contratar a mediação ou a arbitragem mesmo sem estar prevista na convenção, mas dessa forma, agimos preventivamente, evitando litígios desgastantes e demorados”, conclui Claudia.

Com o objetivo de instaurar a cultura da pacificação no condomínio, vale convidar um dos órgãos filiados ao CONIMA para dar uma palestra no condomínio.

Com esse tipo de interação, os moradores podem tirar suas dúvidas sobre o procedimento e observar, de perto, que é possível solucionar conflitos de uma forma diferente.

Presença do advogado na mediação e na arbitragem em condomínios

Os advogados sempre serão figuras importantes na resolução de conflitos em condomínios, pois conhecem a legislação e dão o devido aconselhamento jurídico como consultores.

Na mediação, a presença de um advogado é necessária somente para a redação do termo que formaliza o que foi decidido. No entanto, nada impede que ele participe das reuniões para auxiliar o seu cliente, desde que trabalhe colaborativamente e mantenha a escuta ativa.

Já na arbitragem, o risco de prejuízo para a parte não assistida por um advogado especializado é alto, pois a sentença arbitral não permite recurso e, na maioria dos casos, não pode ser questionada no Judiciário.

Quem é responsável pelos custos com mediação e arbitragem?

Em geral, arca com as despesas quem decidiu por entrar com o procedimento. Porém também é possível que as partes dividam os custos, caso isso seja combinado de forma amigável.

Fontes consultadas: Jaques Bushatsky (advogado especialista em condomínios); Claudia Frankel Grosman (especialista em prevenção e gestão de conflitos); GEMEP (Grupo de Estudos de Mediação Empresarial Privada) e OAB-MG.

via sindiconet.com.br