O advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat responde as dúvidas dos leitores sobre vida em condomínio.
Medida de segurança
Pergunta 1, de Leticia Norma Carpentieri
Prezado Dr. Rodrigo, sou conselheira, e, por medida de segurança levaremos para reunião a instalação de grades na frente do prédio. Não há nenhuma barreira da segurança antes da porta da entrada. A instalação de grades na frente do condomínio é considerado “alteração de fachada”? Qual o quórum mínimo para aprovação das grades ?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Letícia, a instalação de grades na frente de um prédio que não tem, modifica sim a concepção estética, e consequentemente altera a fachada do edifício. “Art. 1.336. São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;”, a proibição é clara. Desta forma, a alteração poderia ocorrer somente com o voto da unanimidade dos condôminos.
Porém, como no caso relatado, e em muitos prédios antigos, não se prévia o gradil, e sob a alegação de obra necessária (Art. 1.341. § 3º), por envolver o aspecto segurança, alguns síndico levam a questão as assembleias e a submetem a aprovação por maioria simples.
Carro abandonado
Pergunta 2, de Paulo Henrique Bernardes
Um apartamento foi leiloado e restou uma vaga autônoma. A construtora retomou a propriedade desta vaga, porém o antigo dono havia abandonado um carro estacionadom ali, e foi morar no Japão. Já são 9 anos que está parado e se deteriorando. Como fazer para tirar este carro sem ter problemas futuros?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Paulo,
Não obstante seja direito de qualquer proprietário fazer uso da sua propriedade e guardar seu automóvel, nesse caso que você relatou algumas medidas podem, sim, ser tomadas.
Um caminho é entrar em contato com o proprietário, e obter uma solicitação extrajudicial de remoção do veículo, sob a alegação do mesmo estar abandonado – o que pode trazer riscos desde a deterioração com enferrujamento do veículo, acúmulo de insetos, entre outros.
Outra solução, levando-se em conta o que você relatou, que a vaga é autônoma, e por isso incide condomínio, IPTU, o caminho seria o ingresso de ação de cobrança e ao final o condomínio adjudicaria a vaga, e solicitaria pedido de remoção do veículo para um depósito. E, por fim, caso a ação de cobrança não seja viável, é possível o ingresso de uma medida judicial de obrigação de fazer, com o fim de obrigar o proprietário a remover o veículo por força de uma ordem judicial. Caso não o faça, o condomínio poderá requerer a remoção do mesmo para um depósito.
Fundo de Inadimplência
Pergunta 3, de Érika Dutra
Sou síndica do condomínio onde moro e nas gestões anteriores sempre recolhiam uma taxa separada como “fundo para cobertura de inadimplência”. Eu mantive esta cota mas tenho dúvida de qual a forma correta de rateio da inadimplência. Este valor para cobertura de inadimplência deve compor a taxa de condomínio, na qual o inquilino é responsável pelo pagamento ou deve haver realmente um fundo específico cuja responsabilidade é do proprietário?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Erika, a forma correta de ratear a inadimplência é dentro da previsão orçamentária das despesas ordinárias. O valor deve ser previsto com base no histórico de inadimplência do condomínio. E assim, como o valor da inadimplência, irá compor a cota mensal, e irá cobrir despesas ordinárias do condomínio, o inquilino está obrigado a pagar.
Entendo que recolher a inadimplência em boleto apartado é desnecessário, e só incitará a indignação dos que ali coabitam e não resolverá a situação. Concomitante ao rateio, é importante que o condomínio tome as medidas necessárias para recuperar os valores em aberto. Mesmo que a taxa seja cobrada em apartado, o inquilino está obrigado a pagar, pois o que importa não é a forma da cobrança (extra no caso) e sim a natureza da despesa (de custeio/ordinária).
