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Impermeabilização em condomínio: muito além das infiltrações

Tudo o que um síndico precisa saber sobre impermeabilização, que demanda uma das manutenções mais críticas. Do monitoramento de áreas à contratação do serviço

Por Catarina Anderáos

Uma das manutenções que comumente pode ser negligenciada em condomínio é a impermeabilização, técnica que consiste na aplicação de produtos específicos para proteger áreas de um imóvel ou empreendimento contra a ação prejudicial da água.

Quando um condomínio não tem um Plano de Manutenção Preventiva em vigor, no qual todos os sistemas e suas respectivas manutenções estão listados, ninguém lembra da impermeabilização – mesmo porque pode durar, não raro, 25 anos. Até uma infiltração ou vazamento aparecer em estado já avançado.

E quando isso acontece, o problema pode já estar comprometendo outros sistemas e causando transtornos aos moradores – além de dar mais trabalho para ser sanado e custar bem mais caro. E mesmo com dinheiro em caixa, às vezes o condomínio precisa esperar a melhor época para realizar a manutenção, preferencialmente quando há menor incidência de chuva.

Com o intuito de informar síndicos e gestores a ter os cuidados necessários com a impermeabilização em condomínio, incluir essa importante manutenção no planejamento, saber como contratar o serviço e esclarecer os pontos mais relevantes sobre tema tão técnico é que preparamos esta matéria. Boa leitura!

Por que colocar a impermeabilização em condomínio no plano de manutenções?

durabilidade da impermeabilização de uma área do condomínio costuma ser longa (veja mais em “vida útil”). Mas para que esse sistema atinja a sua Vida Útil de Projeto (VUP) esperada – ou seja, dure o tempo para o qual ele foi projetado – é preciso fazer as manutenções necessárias.

“Da mesma forma quando se compra um carro ‘zero quilômetro’ e a cada um ano ou 10.000 Km rodados deve ser feita uma revisão exigida, o mesmo se aplica à impermeabilização e outros sistemas de uma edificação”, compara José Miguel Morgado, diretor-executivo do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI).

De acordo com Morgado, o principal problema em um condomínio é a falta de familiaridade com o tema. ”Síndicos e administradoras de condomínio nem sempre têm expertise em impermeabilização e cronograma de manutenções.”

Por isso é tão importante se informar a respeito do tema para realizar ações adequadas e fazer contratações assertivas.

Quais as consequências para o condomínio que não cuida bem de áreas impermeabilizadas?

Quando uma área impermeabilizada passa por perfurações devido a manutenções mal-feitas ou instalação de equipamentos depois de sua aplicação ou já atingiu a sua vida útil e perdeu a sua função, podem acontecer infiltrações na sua superfície e estrutura, chegando ao concreto, armadura, alvenaria e revestimento.

Se a manutenção não for feita logo que são percebidos os primeiros sinais, diversos danos são acarretados:

– armaduras podem sofrer corrosão e gerar danos à estrutura

– destacamento de revestimentos

– comprometimento das instalações elétricas

– ambiente desprotegido fica insalubre com o surgimento de umidade, fungos e mofo

– a pintura pode ficar manchada

– entre outros problemas.

Um exemplo fornecido por José Miguel Morgado: rampa da garagem sem impermeabilização adequada. A água vai passando pela laje da rampa e começa a corroer a ferragem, ocasionando a corrosão da armadura e, consequentemente, danos à estrutura, chegando, por vezes, ao colapso da estrutura.

Quais áreas precisam ser monitoradas quanto à impermeabilização em condomínio?

Todas as áreas sujeitas à presença de água devem estar no radar do síndico, segundo Flávio de Camargo Martins, engenheiro civil especialista em impermeabilização.

Afinal, que áreas são essas?

Áreas sujeitas a molhamento de chuva e lavagem

– lajes externas, como coberturas, lajes de garagem, lajes do térreo

– áreas molhadas, como banheiros, áreas de serviço, varandas e sacadas

– rampas de garagens

– juntas de dilatação nos subsolos

Áreas que armazenam água

– reservatórios

– cisternas

– cortinas dos subsolos (contra umidade ou até mesmo lençol freático)

– piscinas

– espelhos d’água

– caixa d’água elevada

– laje de cobertura da caixa d’água e o teto

Áreas de contato com a umidade

– saunas

– decks de piscina

– lajes

– ralos

– muros e paredes em contato com o solo, como jardins

“Todas estas áreas precisam ser protegidas contra a ação nociva da água. E esta impermeabilização, logicamente por não ser eterna, precisa ser preservada e monitorada“, orienta Martins, que também é secretário do comitê que revisa a norma da ABNT NBR 9575:2010 – Impermeabilização – Seleção e projeto.

Os síndicos podem tomar algumas medidas de acompanhamento de certas áreas:

– juntas, ralos e reservatórios: devem passar por inspeções anuais

– fachadas: verificar o sistema a cada três ou cinco anos

– caixas d’água: checar se há trincas, fissuras ou gotejamento toda vez que fizer limpeza

– serviços de instalações e fixações sobre áreas impermeabilizadas: tomar todo o cuidado na execução para não comprometer o sistema

– troca do revestimento do piso: refazer a impermeabilização, com um projeto do novo sistema.

Pedro Cunha, engenheiro e CEO da Safira Serviços Síndicos Profissionais, não hesita em acionar a vistoria de um técnico especializado para detectar com precisão o problema e orientar sobre como fazer o melhor cuidado, dependendo da degradação.

Como o síndico sabe que chegou a hora de fazer manutenção das áreas impermeabilizadas?

Segundo Flávio Martins, existem diversos casos onde a impermeabilização foi muito bem projetada e executada e não há infiltrações por períodos superiores a 20 anos. “É o caso do edifício onde moro, com impermeabilização funcionando bem há 25 anos”, ilustra.

Mesma situação de condomínios onde atua o síndico profissional Pedro Cunha: empreendimentos com 40 anos cujos sistemas de impermeabilização funcionam corretamente.

“Entendo que deve ser evitada a remoção preventiva da impermeabilização, até por envolver quebra de revestimentos. É um sistema que só se deve mexer quando houver infiltrações ou sinais de umidade”, opina Flávio Martins, cuja recomendação é compartilhada por Pedro Cunha e José Miguel Morgado.

Isso não significa que é para deixar as áreas de lado e só se preocupar quando o primeiro vestígio de umidade surgir.

“O condomínio deve fazer regularmente as manutenções que forem devidas. Por exemplo, quando se trata de sistemas expostos, em alguns casos requer, a cada três anos, uma pintura ou alguns detalhes mais específicos, conforme manual de uso, operação e manutenção. Esses cuidados colaboram para aumentar a sua durabilidade consideravelmente” exemplifica Morgado, do IBI.

Qual é o tipo de impermeabilização (ou produto) mais adequado para cada área?

O engenheiro Flávio Martins explica que existem muitas possibilidades de produtos ou tipos de impermeabilização disponíveis e normalizados pela ABNT no mercado brasileiro. “Em geral, o fundamental é conhecer os esforços e atuação da água para dimensionar o melhor tipo de impermeabilização”, adiciona. Ele dá dois exemplos:

– Lajes externas têm elevada movimentação, porém, a água que atua é de percolação (passa pela laje), não haverá pressão sobre o impermeabilizante. Recomenda-se sistemas flexíveis e elástico com maior resistência a rasgamentos e perfurações

– Reservatórios: a movimentação pode ser menor, porém estão sujeitos a pressão de água e o impermeabilizante necessitará resistir a este tipo de atuação da água por longos períodos.

“Este conceito já está sendo devidamente trabalhado na nova revisão da ABNT NBR 9575. Indicaremos uma classificação de impermeabilizantes para cada área e atuação da água”, adianta Martins, secretário do comitê.

O diretor-executivo do IBI reforça a preferência de se usar produtos normalizados pela ABNT e consultar um projetista de impermeabilização, que indicará para cada situação o material com maior vida útil de projeto (veja abaixo em “contratar serviço de impermeabilização”).

Ao seguir por este caminho, o condomínio economizará dinheiro, uma vez que não haverá desperdícios e será feita a escolha de um sistema impermeabilizante correto para aplicar.

– O IBI disponibiliza em seu site projetistas, fabricantes e empresas aplicadoras (prestadoras de serviços) associadas.

Qual é a melhor época para executar o serviço de impermeabilização em condomínio?

De acordo com os especialistas, a melhor época para se executar um serviço de impermeabilização em área externa é quando há menor índice de chuvas.

“A impermeabilização deverá ser feita sempre com a base seca para sua aplicação. Além disso uma vez iniciado o serviço, muitos locais estão desprotegidos até a sua conclusão, estando as áreas, neste caso, sujeitas a infiltrações generalizadas”, explica o engenheiro Flávio Martins.

Se for necessário fazer o serviço em época de chuva, José Miguel Morgado, do IBI, orienta a se ter cuidado redobrado para não haver mais estrago no andar logo abaixo da área e, se possível, cobrir o local e fazer por etapas para minimizar os danos.

Qual é a vida útil da impermeabilização?

Depende muito da área em questão, explica José Miguel Morgado:

– Áreas descobertas, em que a impermeabilização fique exposta, há Vida Útil de Projeto (VUP) de 8 anos para o mínimo, 10 anos para o intermediário e 12 anos para o nível superior.

– Impermeabilizações protegidas por argamassa de cimento e areia, ou por jardim ou até mesmo pisos e lajotas, a VUP é de 20 anos para o mínimo, 25 anos para o intermediário e 30 anos para o nível superior.

Tudo isso está previsto na Norma de Desempenho – ABNT NBR 15575, lembra Flávio Martins. “Caso sua impermeabilização seja anterior a 2013, esses dados não irão constar no manual  de uso e manutenção, mas é  possível solicitar a avaliação de um especialista e montar um plano de uso e manutenção para a edificação”, complementa.

Para a elaboração desse plano, explica Martins, todas as informações sobre a impermeabilização disponíveis precisarão ser consultadas e serão necessárias inspeções e a realização de  alguns testes e ensaios para avaliar o sistema existente.

Qual é o tempo da garantia da impermeabilização?

A garantia legal para serviços de impermeabilização é de cinco anos. Porém, podem ser negociadas garantias estendidas com a empresa aplicadora. “Neste caso, o projeto terá de ser desenvolvido para prever sistemas mais robustos e que sejam compatíveis com o período adquirido”, explica o engenheiro civil Flávio de Camargo Martins.

Quais cuidados o síndico deve ter ao contratar um serviço de impermeabilização?

Segundo José Miguel de Morgado, do IBI, a contratação de um serviço de impermeabilização de condomínio deve atender a uma série de critérios, que vão desde a avaliação da empresa, seu passivo financeiro e obras realizadas à busca por referências com outros síndicos que já se utilizaram destes serviços com as mesmas empresas. Preço deve vir em segundo plano.

Flávio Martin, ressalta ser imprescindível ter um projeto ou especificação técnica de impermeabilização feito por profissional capacitado e habilitado para evitar acerto e erro nas áreas do condomínio que poderão acarretar em grandes prejuízos.

Os dois especialistas elencaram 13 etapas para uma contratação segura de serviço de impermeabilização em condomínio:

1- Contratação de um profissional para elaboração de um projeto de impermeabilização para definir exatamente os serviços a serem executados, produtos, áreas, segurança de aplicação etc. Com isso definido, será elaborado o escopo de contratação do serviço. Tudo deve estar em conformidade com a norma ABNT NBR 9575:2010, atualmente em revisão.

2- Contratação de empresa especializada para realizar o serviço, com experiência comprovada. Em geral, recomenda-se a contração de uma empresa de engenharia, que além de ter mão de obra e equipe especializada, irá emitir ART (Atestado de Responsabilidade Técnica) sobre o serviço e termo de garantia. Empresas associadas ao IBI são um diferencial.

3- Certificar-se de que a empresa contratada usa produtos normalizados e de reconhecida qualidade. Uma forma de garantir isso é a especificação dos produtos no projeto.

4- Guardar todos os documentos oferecidos na época da contratação, como catálogos de produtos, ou sistemas.

5- Exigir que no orçamento da aplicação seja discriminada em detalhes cada etapa do serviço para permitir o acompanhamento fiscalização.

6- Verificar no orçamento da empresa aplicadora se estão detalhados e discriminados os custos de material, mão de obra, impostos, encargos sociais, transporte para a obra e na obra (horizontal e vertical) e quais os materiais que devem ser fornecidos pelo condomínio.

7- Verificar se existem os nomes dos fabricantes dos produtos impermeabilizantes, assim como seus consumos.

8- Ler atentamente o “Termo de Garantia” a ser emitido após a conclusão da obra para verificação de suas cláusulas e responsabilidade.

– Analisar a condição financeira da empresa aplicadora e se ela tem capacidade financeira para o porte da sua obra.

10- Antes de fechar o contrato, visitar obras em execução desta empresa, bem como ligar para os contatos das obras já executadas e similares à sua para ter referências.

11- Solicitar cronograma e prazo de execução dos serviços.

12- Solicitar ART da empresa.

13- Contratar um serviço de fiscalização dos serviços ou acompanhamento para verificar se o projeto está sendo cumprido corretamente e checar as principais etapas do serviço. Isto é especialmente importante para a maioria dos síndicos que têm o conhecimento superficial do tema.

Para imprimir transparência à gestão, é recomendável que o síndico abra cotação para a contratação do serviço.

Na prática: como um síndico trata internamente o processo de contratação?

O síndico profissional Pedro Cunha, que atende mais de 30 condomínios, conta que quando há um processo de infiltração, chama um técnico especializado para fazer avaliação e emitir um laudo para entender a gravidade do problema.

Se concluir que é o momento de trocar o sistema de impermeabilização, ele aproveita para fazer outras intervenções correlatas na área, que podem ser paisagismotroca de piso para um mais atual etc.

“Há alguns meses, um dos condomínios que eu atendo estava com problemas de infiltração na garagem e resolvemos aproveitar para mexer em toda a área externa: trocamos o paisagismo, guarita e toda calçada e zona de trânsito, adequando para acessibilidade”, exemplifica.

Cunha já vai para a assembleia com os orçamentos em mãos para deliberar. Com aprovação, ele parte para negociar com os fornecedores.

Fazer o fundo de obras primeiro para depois contratar a obra? ”Tudo depende do caixa que tenho no condomínio. Se não tiver verba, inicio a arrecadação e, depois de cinco a 12 meses, a obra efetivamente, para ter fôlego financeiro.”

Ele prefere pagar por fases. “Há meses de muita chuva e não tem como a equipe trabalhar, prefiro suspender até passar. Basta deixar tudo claro em contrato.”

A recomendação do síndico profissional ao condomínio é contratar um técnico para acompanhar e fiscalizar a realização da obra de impermeabilização. “É uma maneira de se certificar de que o contratado foi realmente entregue.”

Segundo Pedro, normalmente o custo de um técnico para acompanhamento deste tipo de obra é baixo em relação à obra como um todo.

“É um valor bem pago e vale cada centavo porque tem-se a certeza de que o que está sendo feito foi o contratado. O retrabalho é extremamente caro e, às vezes, não vê dentro de um a dois anos. Os problemas só aparecem depois”, comenta Pedro Cunha.

Dicas para execução do serviço de impermeabilização por área do condomínio

Selecionamos dicas para execução do serviço de impermeabilização por área do condomínio e de cuidados no uso e manutenção.

As informações são de Flávio de Camargo Martins, engenheiro civil especializado em impermeabilização e também professor no curso de Excelência Construtiva da pós-graduação da Universidade Mackenzie:

LAJES EXTERNAS

– Devem ser impermeabilizadas com sistema flexível, ter drenagem e caimento para que a água de chuva não fique acumulada e empoçada.

– Acima da impermeabilização deve ser prevista a instalação de camada separadora entre a impermeabilização e o contra-piso/proteção mecânica.

– Sempre que a área externa estiver sobre uma área útil, como, por exemplo, um apartamento, deve ser prevista uma proteção térmica sobre a impermeabilização.

– A proteção mecânica/contra-piso deve ter juntas de movimentação e juntas perimetrais para que possa movimentar durante a dilatação dos dias quentes e ensolarados e a contração dos dias e noites frias.

– As juntas devem ser preenchidas com material elástico e compressível para acompanhar as movimentações sem travar a junta, o que pode acarretar em fissuras e estufamentos, danificando e desplacando todo o piso da área externa que vier por cima.

– Durante a etapa de uso, deve-se ter todo o cuidado com danos que podem ocorrer por conta de instalações posteriores, como antenas, para-raios, pergolados e apoios para outros equipamentos. “Qualquer furo ou rasgo na impermeabilização irá comprometer toda a proteção, podendo gerar infiltrações. Se for fazer quaisquer destes serviços, que seja acompanhado e orientado por profissional especializado para prever detalhes e fixações que não comprometam o sistema”, orienta Flávio Martins.

PISCINAS

Por serem áreas com pressão de água, os principais cuidados são com as instalações posteriores, como iluminação, troca de revestimentos, escadas ou ralos. Se a impermeabilização for perfurada ou cortada rapidamente, infiltrações irão ocorrer e gerar grandes transtornos.

“É importante lembrar que a estrutura cheia de água está estabilizada, tanto quanto ao gradiente térmico quanto à movimentação. Porém, se permanecer longos períodos vazia, isso irá estressar o sistema de impermeabilização, podendo levá-lo à fadiga e, consequentemente, perda da estanqueidade”, alerta Martins.

DECKS

Estas áreas do entorno da piscina comportam-se como as lajes externas, portanto valem os mesmos cuidados. Neste caso, deve ser prevista impermeabilização flexível.

“O ideal é que o sistema de impermeabilização das duas áreas seja interligado e com detalhes compatibilizados, já que ao mexer em uma área, poderá afetar a outra. Quando for reformar a piscina e fazer a impermeabilização, pode ser importante incluir a área do deck”, orienta Flávio Martins.

JARDINS

São áreas de difícil manutenção, por isso deve ser compatibilizada a escolha do paisagismo com a impermeabilização.

– Evitar plantas que tenham raiz profunda ou prever uma caixa de contenção para elas.

– Muito importante é ter proteção mecânica de argamassa para a impermeabilização da área para evitar que as ferramentas usadas no manejo da jardinagem danifiquem a impermeabilização.

– Aplicar pintura antirraiz sobre esta proteção mecânica. As raízes das plantas tendem a perfurar a proteção mecânica e adentrar em ralos em busca de água. Sem esta pintura, todo o sistema fica vulnerável a este tipo de dano.

FACHADAS

Ao contrário do que muitos pensam, pintura ou revestimento de cerâmica não são suficientes para evitar a infiltração de água pela fachada de uma edificação.

Embora sejam áreas verticais, sem acúmulo de água, não se deve esquecer de prever:

– vedação das áreas das esquadrias com selante flexível

– caimento nos peitoris

– pingadeiras

– vedação das juntas e frisos que permitam a movimentação do material de revestimento sem a infiltração de água.

CAIXAS D’ÁGUA

São áreas de armazenamento e pressão de água, portanto, uma impermeabilização específica para esta finalidade deve ser prevista.

– O impermeabilizante utilizado não deve alterar a potabilidade da água.

– Tomar os cuidados com a operação frequente de lavagem e desinfecção, feita duas vezes por ano, que não pode danificar o sistema de impermeabilização.

– Limpeza das caixas d’água: deve ser feita somente escovação – nada de ferramentas abrasivas –  e controlar a dosagem de cloro e agentes químicos de limpeza para não expor o impermeabilizante.

– Como o serviço exige que os reservatórios sejam esvaziados, esta é uma boa oportunidade para uma inspeção no estado da impermeabilização da área.

RALOS

Conforme a ABNT NBR 9575, a impermeabilização nos ralos deverá descer, pelo menos, 10 cm. Muitas vezes, quando há necessidade de limpeza ou desentupimento, alguns profissionais cortam a impermeabilização, danificando-os e promovendo pontos de infiltração.

Como são locais por onde toda a água vai escoar, são pontos de atenção constante.

Fontes consultadas: Flávio de Camargo Martins (engenheiro civil especializado em impermeabilização), José Miguel Morgado (Instituto Brasileiro de Impermeabilização) e Pedro Cunha (síndico profissional).

via https://www.sindiconet.com.br/

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