Taxa condominial: o que é levado em conta na hora do cálculo?

Número de unidades, inadimplência, variação no consumo de água, manutenções… A lista parece infinita, mas é possível chegar a um valor ideal para cada condomínio.

Com 256 unidades, o condomínio Flores do Bosque é um dos mais novos edifícios do bairro Roçado, em São José. Quem assumiu a responsabilidade pelo imóvel foi o síndico profissional Yuri Vaz, que logo se deparou com uma importante incumbência: calcular a taxa condominial que os futuros moradores iriam pagar.

Quem mora em condomínio sabe que a taxa é um compromisso ‘eterno’, pois a mensalidade é a garantia da estrutura e dos serviços em pleno funcionamento. Mas, afinal, o que compõe essa taxa? Como se chega ao valor ideal para cobrir as despesas? E os reajustes, o que é levado em conta na hora de calculá-los?

Antes de responder a essas perguntas, é importante saber que o Código Civil dá liberdade quanto aos critérios utilizados no cálculo, explica Dennis Martins, que é advogado, consultor, palestrante e professor na área de Direito Imobiliário. Os quesitos considerados, por sua vez, são divididos basicamente em: despesas ordinárias (como salário de funcionários, água, luz e conservação) e extraordinárias (como obras de benfeitorias e valorização do patrimônio).

Chegando ao valor ideal

No Condomínio Milano, no bairro Itaguaçu, em Florianópolis, o síndico Fernando Moraes tem dificuldade, na hora do cálculo, de considerar as despesas que não podem ser parceladas. Com isso, o valor da taxa acaba saindo da média em alguns meses. “Mas é necessário para recompor o caixa do condomínio. Todas as despesas são custeadas e rateadas entre os moradores, para não mexer no fundo de reserva”, conta Fernando, que fixa no mural o resumo de gastos, além de fazer constar no site da administradora todos os detalhes, com gráficos e dados detalhados. “As informações têm de estar na mão do morador”.

Segundo Rosely Schwartz, que é contabilista e administradora especializada em gestão predial, além de palestrante e autora de um livro e artigos na área, a previsão deve ser feita com bastante atenção, para que realmente reflita as necessidades do condomínio no próximo período. “Deve-se verificar as médias das despesas do ano anterior, os reajustes previstos e as manutenções e reparos que serão realizados no próximo período”, detalha.

Para melhor visualização, deve-se pensar que cada item das despesas possui diferentes percentuais de reajuste, em diferentes meses, que serão lançados nos respectivos períodos. “Após todos os lançamentos em uma planilha anual e a inclusão das manutenções e reparos que excederem os valores médios, serão somadas e apuradas novas médias, e assim calculado o novo rateio”, explica Rosely.

A periodicidade do reajuste, por sua vez, costuma ser anual e aprovada em assembleia no primeiro trimestre. Segundo o advogado Dennis, em lei federal é estabelecido que o período máximo seja de um ano. Caso haja necessidade de alteração do valor, para mais ou para menos, o cálculo poderá ser revisto em qualquer outra oportunidade, acrescenta Rosely. “A aprovação do orçamento anual será peça fundamental para as ações de cobrança, segundo o Novo Código de Processo Civil”, frisa a especialista.

A influência do número de unidades

O número de unidades de determinado condomínio pode ter influência direta no valor da taxa – o que inclui aqueles compostos por várias torres. Isso porque, quando o rateio é dividido entre mais moradores, o montante será proporcionalmente menor. Nesse quesito, a administradora Rosely exemplifica que edifícios com poucos apartamentos muitas vezes possuem o mesmo número de funcionários de outros maiores, o que costuma pesar em até 70% das despesas.

A estrutura do condomínio também tem relação direta no cálculo, já que espaços como piscinas, academia, salão de jogos e cinema, por exemplo, exigem um maior número de funcionários, assim como mais manutenção. “A taxa de condomínio ideal é aquela que permite manter a normalidade da vida condominial, ainda diante da existência de inadimplentes, o que sempre ocorrerá”, observa o advogado Dennis.

Com nove unidades, o Residencial Villa Marianna, no Itacorubi, em Florianópolis, tem duas taxas: R$ 160 para os apartamentos de dois quartos, e R$ 180 para os de três quartos. Segundo o síndico, Ricardo Costa Limas, a administradora ajudou no cálculo e utilizou o critério da fração ideal. “Como são apartamentos de tamanhos diferentes, esse cálculo era o mais justo para todos”, relata.

Por ser um edifício de pequeno porte, o síndico não enfrenta problemas na hora de compor a taxa. Outro quesito também ajuda: oito das nove unidades são de moradores proprietários. “Com a ajuda da administradora, estabeleceu-se um custo mensal para despesas como material e serviço de limpeza, segurança, manutenção e administradora”, detalha o síndico, que considera o IGP-M na projeção dos gastos fixos do próximo ano, como a conta de luz. “Graças a uma boa gestão e com o bom caixa que tivemos, foi rateado apenas 50% do valor das despesas extras e melhorias que realizamos neste ano”, comemora.

Boleto detalhado

Para que haja transparência em todo esse processo, é fundamental a especificação no boleto do que é taxa e do que é despesa extra. “Para o fundo de reserva é cobrado um percentual estabelecido na Convenção do condomínio. Já os demais fundos serão aprovados em Assembleia. A separação no boleto auxiliará o gestor a apurar os valores recebidos e transferir para as respectivas contas”, explica Rosely, ao recomendar que cada fundo tenha uma conta individual aberta no banco, que poderá ser vinculada à conta corrente. “Facilita muito na prestação de contas”, acrescenta.

O cálculo das despesas extras, por sua vez, é geralmente aprovado em assembleias extraordinárias, algumas vezes necessitando de quórum qualificado. Para as obras voluptuárias, como exemplo, é preciso a aprovação de 2/3 dos condôminos, enquanto as obras úteis exigem 50%. “Somente nas obras necessárias o quórum é maioria simples”, comenta Rosely.

O boleto detalhado é uma prática dos síndicos Yuri, Fernando e Ricardo, além de Carlos dos Santos, do Condomínio Villa Giardino, no bairro Ingleses, também na capital catarinense. Segundo Carlos, isso ajuda tanto a administração quanto os moradores. “Dá mais clareza e transparência”, comenta ele sobre o residencial de 154 unidades. O síndico Ricardo, no entanto, pondera: “todas as despesas são informadas no boleto, mas confesso que nem sempre muito claras”.

A taxa em condomínios recém-entregues

No condomínio Flores do Bosque, o síndico profissional Yuri utilizou como base alguns critérios para compor a primeira taxa: o número de unidades (para calcular o consumo médio de água) e serviços a serem contratados. “Por mais que seja o desejo do administrador compor uma taxa com valores baixos, o senso de responsabilidade deve estar em evidência, e variáveis devem ser levadas em consideração, sendo uma delas a inadimplência”, relata Yuri, que chegou ao valor de R$ 247,63 para as 256 unidades.

A diferença de calcular a taxa de um edifício recém-entregue é que os equipamentos são novos e a edificação possui garantia, o que diminui gastos com manutenções, por exemplo. “Contudo, há os custos de implantação nos primeiros trinta dias, como o seguro e abastecimento de gás”, pondera Yuri, ao citar ainda a dificuldade em saber quantos apartamentos serão ocupados de imediato, para que seja feito o cálculo dos consumos. “Por isso optamos por uma administradora com experiência para nos auxiliar corretamente na composição da taxa”.

No condomínio Flores do Bosque, o síndico profissional Yuri utilizou como base para compor a primeira taxa o número de unidades, para calcular os maiores custos de produtos e serviços e a serem contratados.

Reclamações: como contornar?

Embora a taxa sirva para cobrir despesas essenciais e manter o condomínio em dia – o que, consequentemente, valoriza o patrimônio de todos os moradores -, ouvir reclamações sobre os valores é rotina para muitos síndicos. Para contornar essas situações, Yuri publica o balancete todos os meses. “Desta forma, há como acompanhar a aplicação dos recursos, assim como a evolução dos saldos do fundo de reserva”.

No condomínio de Fernando, por sua vez, as reclamações são constantes. “Eles reclamam, pois o condomínio só tem 17 unidades, mas em toda reunião faço demonstrações da situação econômica de todos os gastos para a manutenção do condomínio. A informação e a transparência são fundamentais para conscientizar o morador”, diz o síndico.

O que levar em conta na hora do cálculo

• Histórico das despesas: Analisar as despesas do ano anterior para avaliar o que precisa ser ajustado. Cada item deve ser observado separadamente (a demanda de alguns pode aumentar, enquanto a de outros pode diminuir).
• Funcionários: Os gastos com funcionários chegam a 70% das despesas do condomínio, por isso é preciso atenção nesse quesito. Não se esqueça de acrescentar o 13º salário e as férias, como exemplo, para que os últimos meses do ano não fiquem sobrecarregados.
• Contas de rotina: No cálculo das contas de luz e água, é indicado considerar possíveis reajustes em relação aos gastos do ano anterior, podendo-se utilizar o IGP-M.
• Manutenções: As manutenções são necessárias para evitar gastos maiores com reparos, por isso devem-se analisar estruturas e equipamentos que deverão passar por esse processo no próximo período.
• Inadimplência: Ela existe e precisa ser considerada na hora do cálculo. Para isso, analise o histórico de inadimplentes e dilua a porcentagem devedora média na taxa. Isso garante que os serviços essenciais continuem funcionando.

PARA AJUDAR monte uma planilha anual, listando todos os gastos de cada período (inclusive os fixos), usando como base o ano anterior. Nesse momento, não se esqueça de incluir despesas que excederam o valor programado (assim como as que ficaram abaixo do previsto), além da média de possíveis reajustes nas contas fixas. Depois, inclua os gastos previstos para o próximo ano, faça a soma e calcule o novo valor da taxa.

Fonte: CondominioSC

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