Modalidades mais comuns de irregularidades e fraudes O síndico ou a administradora desonestos podem: Pedir para o fornecedor de produto ou serviço fazer uma nota fiscal com valor superior ao real, e ficar com a diferença. Contratar serviços ou comprar produtos sem concorrência e sem aprovação de orçamento em assembleia. Tirar dinheiro secretamente do fundo […]
Modalidades mais comuns de irregularidades e fraudes
O síndico ou a administradora desonestos podem:
Pedir para o fornecedor de produto ou serviço fazer uma nota fiscal com valor superior ao real, e ficar com a diferença.
Contratar serviços ou comprar produtos sem concorrência e sem aprovação de orçamento em assembleia.
Tirar dinheiro secretamente do fundo de reserva, que é usado só em caso de emergência.
Se não há conferência do saldo e da movimentação do fundo por parte dos condôminos, não se percebe esta irregularidade.
Não especificar as contas a pagar, e desviar dinheiro do condomínio.
Em casos mais graves, deixar de pagar contas e o condomínio fica inadimplente (água, luz, gás, outros fornecedores).
Não registrar funcionários.
O que fazer para evitar
Verificar atentamente os balancetes.
Verificar a movimentação do fundo de reserva.
Participar ativamente das assembleias, em especial da que trata da prestação de contas anual, chamada de assembleia ordinária.
Ela tem realização obrigatória, e deve compreender a aprovação da previsão orçamentária, e as contas do ano anterior – ambas referentes às despesas ordinárias, ou seja, de manutenção. Novo Código Civil:
“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.”
Mudanças posteriores na previsão de gastos devem ser aprovadas em assembleia Geral Extraordinária. O mesmo vale para as despesas extraordinárias, como obras de melhoria.
Muitos condomínios, erroneamente, não aprovam a previsão orçamentária para o ano seguinte, mas apenas as contas do ano anterior. Isso equivale assinar um cheque em branco e reclamar posteriormente do valor gasto, quando já se tem poucos recursos para reverter a situação.
Em caso de dúvidas, deve-se conferir documentos do condomínio: extratos bancários, notas fiscais, contas de água e luz, contribuição dos funcionários.
Todo condômino tem direito ao acesso a esses documentos, que ficam em poder do síndico ou da administradora. Estes não são obrigados a realizar uma prestação de contas individual, mas não podem barrar o acesso do condômino aos papéis. Eles podem marcar data e horário para a conferência, mas não devem permitir que o condômino leve para casa os documentos, pois possuem a guarda legal dos mesmos.
Sempre tomar cuidado na aprovação de orçamentos. Deve-se consultar sempre ao menos três empresas. Mas deve-se ter em mente que há casos em que os valores de concorrência são aprovados pelos moradores e, ainda assim, o fornecedor é obrigado a pagar uma porcentagem. Requerer ao menos três orçamentos apenas diminui a probabilidade de isso acontecer.
Sintomas de fraudes
Ausência de balancetes, recusa do síndico em realizar prestação de contas
Movimentação bancária sem justificativa
Despesas sem nota fiscal
Despesas não aprovadas em assembleia
Casos mais graves: notificação de concessionárias de serviços públicos (água, luz, gás) de corte no fornecimento por falta de pagamento; notificação do INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social) por falta de pagamento de contribuições trabalhistas.
Para combater fraudes
Se o síndico supera orçamento previsto em assembleia sem ter autorização (em outra assembleia), deve – a rigor – repor a diferença “do seu próprio bolso”. Exceção: obras de emergência.
Caso o síndico se recuse a prestar contas, explica a advogada, os condôminos podem se reunir e convocar assembleia extraordinária observando o quórum mínimo.
A última alternativa seria ir à Vara Cível – de preferência, mais próxima do domicílio -, acompanhado de advogado, e entrar com uma ação exigindo prestação de contas.
Pode-se contratar uma auditoria, em suspeita de fraude ou má administração.
O síndico responde civil e criminalmente por todos os atos realizados em sua gestão até 5 anos depois do final da mesma.
Qualquer condômino pode convocar uma assembleia, desde que tenha as assinaturas de pelo menos um quarto (25%) dos condôminos.
O processo contra um síndico ou administradora que fraudou um condomínio pode demorar até três anos apenas em primeira instância. Nesse período, há o risco de o réu desfazer-se dos bens. Assim, caso ganhe a causa, o morador ainda corre o risco de ficar sem receber.
