Morosidade da Justiça pode aumentar prejuízo em casos de inadimplência. Conciliação e mediação são as saídas
“Melhor um mau acordo que uma boa demanda.” A sabedoria popular já estabeleceu há muito que, que dependendo da causa, recorrer diretamente à Justiça pode não ser um bom negócio. O ditado continua valendo para os dias de hoje, pois os tribunais se mantêm atulhados de processos, o que faz da prestação de justiça um serviço lento e oneroso.
Por isso é bom refletir, quando se for cobrar, por exemplo, condôminos inadimplentes. Recorrer à conciliação ou à mediação pode ser uma saída para evitar que o caso chegue aos tribunais e, assim, em vez de resolver o problema rapidamente, aumentar o prejuízo.
Ninguém ignora que o dinheiro que vem da taxa condominial é fonte que garante a manutenção do condomínio, já que é utilizado para o pagamento de salários, contas de água, eletricidade e outras despesas. É natural, portanto, que quando um ou mais moradores se tornem inadimplentes o prejuízo seja geral. Normalmente, os condomínios costumam registrar taxa de inadimplência mensal inferior a 4% em relação ao número de apartamentos. Atualmente, porém, com a economia em crise, este percentual tem chegado a 6,5%. Como lidar com a situação?
Bola de neve – Primeiramente é preciso conversar com a administradora para avaliar o que tem sido feito nas questões relacionadas à cobrança e quais as alternativas recomendadas, já que, além da emissão das cotas mensais para pagamento da taxa condominial, ela também pode atuar diretamente na cobrança dos devedores. É o que explica Gisele Fernandes, gerente-geral de uma administradora de condomínios em São Paulo.
“Respondemos pela gestão administrativa, financeira e jurídica de alguns condomínios, e investimos muito no setor de cobrança, especialmente nesse momento de crise, em que a inadimplência acaba afetando todos os setores”, diz.
Ela acredita que é preciso apostar em ações rápidas e efetivas para frear o aumento da inadimplência, ou seja, o condomínio precisa agir assim que o problema é detectado, para que não vire uma bola de neve.
“Atuamos na cobrança dos devedores de duas formas: primeiramente de maneira amigável e extrajudicial, mas também, em casos mais extremos, de forma judicial”, conclui.
Se o recomendável é o condomínio tomar ações rápidas para frear o aumento da inadimplência, é preciso saber que a partir do dia seguinte ao vencimento do boleto o morador já pode ser considerado um devedor. Porém, é normal que as administradoras concedam um mês de tolerância para a tentativa de realização do pagamento.
“Por regra, os condôminos inadimplentes são notificados para constituição em mora e cobrança dos débitos. Quando previsto na convenção, há possibilidade de protesto do boleto vencido e não pago”, afirma a advogada especializada em direito imobiliário, Natália Freitas de Souza.
Ela explica que, antes da proposta de ação de cobrança, a administradora e o síndico devem contatar os condôminos inadimplentes no sentido de receber os valores devidos, seja por meio do parcelamento dos débitos ou da concessão de desconto para quitação à vista (se assim autorizar a convenção ou for deliberado em assembleia). “Não havendo consenso entre as partes, há a propositura de ação de cobrança”, complementa.
Fluxo de caixa – Uma alternativa recomendável, caso não haja solução na base da conversa informal, é contar com o auxílio da Justiça, mas nem sempre é necessário que as partes envolvidas passem por aquelas audiências demoradas e ações que, até pouco tempo atrás, poderiam levar anos para serem resolvidas.
Em vigor desde 2013, a Resolução 125/2010, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), regulamenta e promove a mediação e a conciliação em todas as esferas judiciais em nível nacional. De acordo com o artigo 4º da Resolução, compete ao CNJ “organizar programa com o objetivo de promover ações de incentivo à autocomposição de litígios e à pacificação social por meio da conciliação e da mediação”.
O objetivo é chegar a um acordo que seja justo e válido tanto para o devedor quanto para o credor, visando à resolução mais rápida possível do problema e simplificando a solução dos litígios, além de reduzir o número de demandas judiciais.
“No caso das ações condominiais é a justiça estadual a responsável por esta conciliação”, informa o especialista em direito imobiliário, Daphnis Citti de Lauro. Em São Paulo, por exemplo, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) promove há algum tempo essas audiências simplificadas. Elas são a melhor forma de levar um caso de inadimplência adiante se as tentativas amigáveis de acordo não resolveram a questão.
“O principal benefício é abreviar os conflitos entres as partes e gerar fluxo de caixa para o condomínio, em regra, prejudicado pela inadimplência”, avalia a advogada Natália.
Câmara de Mediação – O Secovi-SP (Sindicato da Habitação), entidade patronal que tem forte presença na área condominial, antes mesmo da Resolução 125/2010, já havia instituído uma câmara para dirimir conflitos.Por meio da Câmara de Mediação Secovi-SP, que começou a funcionar em 2006, os membros da entidade – associados, representados ou sindicalizados – podem buscar a solução de diversas questões relacionadas aos segmentos condominial e imobiliário, tais como conflitos entre condôminos de um mesmo prédio, condôminos e síndicos, administradoras e condomínios ou incorporadoras e condôminos.
Segundo informa em seu site (https://www.secovi.com.br/servicos/camara-de-mediacao/), a Câmara tem 12 mediadores, que atuam em ambiente neutro localizado na sede do Secovi-SP, e o índice de resolução dos casos por meio de acordo atinge 90%.