Estar atento às regras para a votação em assembleias de condomínios é premissa básica para a boa administração condominial. “Isso é importante para evitar que o síndico corra o risco de algum condômino conseguir anular uma assembleia por meio de uma ação judicial. Tal fato pode gerar muita dor de cabeça e prejuízos e a nossa recomendação é que sempre seja respeitado o quórum superior, conforme determina o Código Civil”, destaca o assessor jurídico Danilo Serra Gonçalves, do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi-PR), de Londrina. Para cada decisão a ser tomada, um determinado número de votos é necessário.
Obras consideradas necessárias, como manutenções e reparos, por exemplo, dependem da aprovação da maioria simples; já as obras denominadas “voluptuárias”, como a reforma de salão de festas para deixar o espaço mais bonito, exigem a aprovação de dois terços dos condôminos. A falta de quórum adequado para cada situação poderá acarretar na anulação das decisões tomadas, cancelamentos judiciais e prejuízos (confira tabela abaixo). As assembleias em condomínios ocorrem mediante a convocação do síndico, conforme determina o artigo 1.348, parágrafo primeiro, do Código Civil.
Segundo Gonçalves, cada condomínio tem sua convenção, com regras específicas, mas a maioria determina a aprovação de dois terços dos condôminos, em primeira convocação, e a maioria dos votos dos presentes, em segunda convocação. “A divulgação adequada e antecipada do edital de convocação da assembleia também é outro item importante e vale ressaltar a necessidade do condomínio estar com o cadastro atualizado de todos os proprietários, sendo que muitas vezes eles precisam ser comunicados com antecedência por meio de carta registrada quando não moram no prédio”, pontua Gonçalves.
“O ideal é que a maioria das pessoas participem das decisões que envolvem o interesse de todos que moram em condomínio. Muitas vezes os condôminos são indiferentes e o síndico tem que ficar de ‘porta em porta’ apelando pela participação das pessoas para que as mudanças necessárias sejam aprovadas. De outra forma, ele fica de mãos atadas, já que depende do quórum necessário, a não ser em situações emergenciais quando precisa tomar uma atitude repentina, como no caso de haver a quebra da caixa de água, por exemplo, cujo conserto será aprovado e passará por prestação de conta necessariamente de forma posterior”, acrescenta.
Sobre a possibilidade dos proprietários utilizarem-se do recurso da procuração para estarem representados nas assembleias, o assessor jurídico diz que o Código Civil não determina um limite quanto a isso, mas que muitas convenções condominiais costumam limitar o uso desse instrumento jurídico para até no máximo duas procurações por vez.
Assembleia Virtual
Para dar mais agilidade e praticidade ao processo, alguns condomínios de São Paulo já estão optando por fazer assembleias virtuais, por meio de videoconferências e certificação digital para viabilizar o voto individual. “Não tenho notícias de que esse tipo de coisa já esteja ocorrendo aqui ou mesmo em Curitiba, mas é interessante verificar que isso já seja realidade em grandes centros, como São Paulo, algo que exige um nível de organização ainda maior”, comenta Gonçalves.
