Condomínio fechado: a taxa

Com o crescimento da violência e em busca de qualidade de vida, as pessoas têm procurado residir em locais mais seguros. Em função disso, a cada dia vemos loteamentos se transformando em condomínios fechados, sem uma formatação jurídica prévia, onde são instaladas portarias que controlam o acesso de maneira a aumentar a tranquilidade dos moradores. […]

Com o crescimento da violência e em busca de qualidade de vida, as pessoas têm procurado residir em locais mais seguros. Em função disso, a cada dia vemos loteamentos se transformando em condomínios fechados, sem uma formatação jurídica prévia, onde são instaladas portarias que controlam o acesso de maneira a aumentar a tranquilidade dos moradores.

Primeiro condomínio fechado do Brasil, o Retiro das Pedras surgiu em Nova Lima, na Grande BH, há mais de 50 anos, sendo o proprietário do terreno e idealizador meu saudoso amigo, o jornalista José de Araújo Cotta, para o qual advoguei até o fim dos seus dias. Esse condomínio foi a referência no país. Diante da falta de lei específica, sua convenção foi registrada no Cartório de Registro de Imóveis, fato esse seguido por dezenas de outros. Mas, há alguns anos, a Corregedoria de Justiça do TJMG proibiu esse tipo de registro. Assim, centenas de condomínios passaram a ser formalizados por meio de um Estatuto de Associação de Moradores.

Uma das questões que mais geram conflitos consiste no dever ou não de pagar a taxa condominial, já que muitos deles surgiram com base num grande esforço dos donos de lotes que criaram uma associação para aumentar a segurança. Certamente, residir onde há uma portaria 24 horas e alguns serviços gera maior atratividade para aquisição e consequentemente valoriza o patrimônio.

Os tribunais de todo o país evoluíram quanto às justificativas daqueles que se recusavam a pagar a taxa de condomínio. Alguns devedores alegavam que condomínio fechado não era regulamentado no Cartório de Registro de Imóveis, outros que não tinham se associado e que, portanto, era improcedente a cobrança. Realmente, o art. 5º, inciso XX da Constituição estabelece: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

Ocorre que o STJ já pacificou o entendimento de que é dever do morador ou proprietário do terreno pagar a taxa condominial, desde que o condomínio ou associação preste serviços que agregam valor à sua moradia, independente de ele ser associado. Se há porteiro, zelador, serviço de limpeza, fornecimento de água, dentre outros, consistiria enriquecimento sem causa o fato de alguns moradores não contribuírem com sua cota parte.
Diante disso, cabe à associação requerer em juízo o pagamento da taxa, sob pena de estimular a inadimplência, pondo em risco o condomínio. O morador pontual não pode ser penalizado por aquele que se recusa a cumprir com sua obrigação. A demora em postular a cobrança poderá acarretar a prescrição.

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário
da OAB-MG

Fonte: Hoje em dia