• Por: Garantidora Duplique Desembargador
  • 09/01/2013

Obra a preço de custo pode sair até 30% mais barata

Sistema que reúne condôminos que aportam o dinheiro necessário à obra é boa opção, porém exige participação intensa do dono. Em uma obra a preço de custo – modalidade em que os interessados se reúnem em condomínio e pagam diretamente uma construtora para que ela erga o prédio –, o preço do imóvel pode sair […]

Sistema que reúne condôminos que aportam o dinheiro necessário à obra é boa opção, porém exige participação intensa do dono.

O Tour Garden foi construído com o investimento direto dos condôminos. Valor de cada unidade pode ficar até 20% menor que compra convencional

Em uma obra a preço de custo – modalidade em que os interessados se reúnem em condomínio e pagam diretamente uma construtora para que ela erga o prédio –, o preço do imóvel pode sair até 30% menor. No entanto, as parcelas mensais são maiores que as de uma compra convencional, porque todo o valor deve ser pago antes de a obra ficar pronta e não existe financiamento.

Essa modalidade, também chamada de construção por administração, está prevista na lei 4.591/64, a Lei das Incorporações Imobiliárias, mas não é tão comum no mercado quanto a incorporação comum por uma construtora e venda posterior. “Todo o recurso da obra é aportado diretamente pelos condôminos”, explica Aldo Mattos, engenheiro civil e advogado, autor de livros sobre incorporação imobiliária, custos e planejamento de obras.

“Normalmente são feitas assembleias regulares e a liberação de recursos para a construtora só é feita mediante a apresentação de cotações de insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica de contas. Todas as contribuições são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio”, explica Aldo.

Por isso, a construção acaba por custar o “preço justo”, sem coeficientes de segurança ou margens de risco inseridas pelas construtoras, uma vez que, qualquer eventualidade vai ser paga pelo condomínio. No entanto, o proprietário tem de acompanhar e se interessar pela construção, afinal, nesse sistema, ele pode tomar decisões e estar mais próximo da obra. “Você é um dos sócios da construção, então a relação é diferente que a de uma compra tradicional”, comenta Wenceslau Visulskis Filho, presidente da Valor Real, empresa que administra construções a preço de custo em Curitiba.

Contras

A desvantagem do sistema está no fato de que o valor final da unidade nunca é fixado com exatidão. “Por não ser um valor fixo, e sim influenciado pela natural variabilidade dos preços dos insumos e da mão de obra, ele é sempre uma previsão, um valor estimado — e ninguém garante que essa estimativa vá ser 100% correta”, diz o especialista. E o andamento da obra ainda depende diretamente da frequência dos depósitos dos condôminos.

Daniel Magaldi, que investe nesse tipo de sistema, e já está na compra da terceira unidade, se diz satisfeito com a escolha. “Você precisa estar consciente que o processo é diferente. Que o valor da parcela pode mudar, que haverá reuniões periodicamente”, enumera. Mas ele certifica que o lucro é garantido: as quitinetes do Tour Garden, estão sendo repassadas por R$ 138 mil e os aderentes iniciais pagaram pouco mais de R$ 63.300.

Real Plaza será terminado pelos próprios donos

Após resolução de uma querela judicial com a construtora que iniciou as obras do Edifício Real Plaza Flat Service, proprietários das 197 unidades que integram um dos edifícios mais altos de Curitiba, conseguiram levar a obra em frente e o prédio está em fase final. A entrega está prevista para junho e julho deste ano.

O Real Plaza é um edifício que está sendo finalizado com base no sistema de construção por administração. Desde que a construtora HD faliu, no começo da década de 1990, proprietários das unidades unem esforços para concluir o prédio. “O condomínio assumiu personalidade jurídica e durante a fase de construção é responsável pela continuidade da obra”, explica Luiz Gonzaga Bettega Sperandio, representante da comissão de proprietários do Real Plaza.

Os proprietários fazem aportes mensais. A construtora foi escolhida via licitação e o prédio passa por atualização: está apto para comportar ar-condicionado, câmeras de segurança e sistema de internet. “Essa [sistema de construção por administração] foi a melhor solução encontrada, porque a incorporadora do prédio foi destituída e para conseguir um empréstimo para terminar a obra precisaríamos da assinatura de todos os condôminos, o que é impossível”, diz Luiz Sperandio.

Além de Sperandio, outros dois proprietários de unidades – Pompeo Carvalho de Aguiar e Cândido Alves de Souza – encabeçam o grupo de adquirentes. A advogada Fernanda Fortunato Mafra Ribeiro, também é proprietária e auxilia o grupo nas pendências jurídicas. A readequação da obra está a cargo da arquiteta Aline Vieira de Andrade Mattar.

Cuidados

Veja dicas do especialista Aldo Mattos antes de se tornar sócio de uma obra a preço de custo

• A primeira dica é se certificar que os demais condôminos possuem condição financeira para pagar todas as parcelas da construção do prédio. Muitos são os casos de gente que entra no empreendimento apostando num dinheiro que vai receber no ano seguinte, e depois não consegue quitar as parcelas.

• É bom ter um orçamento feito por um engenheiro com experiência nesse tipo de obra. Há casos de os condôminos terem estimado o custo da obra simplesmente adotando um custo padrão por metro quadrado, o que é irreal. Um orçamento bem-feito leva em conta o tipo de fundação, o padrão de acabamento e, enfim, as particularidades do projeto.

• É importante contratar um profissional independente (uma empresa de consultoria, por exemplo), para avaliar o progresso da obra e fazer os trabalhos técnicos. Deixar essa tarefa a cargo dos condôminos nem sempre dar certo, seja por falta de experiência, seja por falta de tempo.

• Definir de antemão o dono de cada unidade. O apartamento do 1.º andar tem preço diferente do 6.º e é melhor considerar essas diferenças no início para que o pagamento por cada unidade seja justo.

Fonte: Gazeta do Povo

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